高雄晨光扶輪社
專題演講：從台積電投資高雄看危老重建及都市更新發展趨勢
主講人：任陞建築師事務所
蔡惠任建築師（高雄博愛社Arch社友）
2022.07.22
城市發展良窳從市容景觀可略見一斑，而建築安全攸關國民的生活品質與生命財產。都更計畫的目的是促進都市土地有計劃的再開發利用，整體改善都市的空間環境與復甦都市機能，完善居民的公共利益。但都更計畫審議耗時、程序繁雜，於是有了-危老條例。
「危老條例」與都更計畫最大的差異在「加速」，危老條例適用更簡單快速的流程重建老屋，並享有危老條例獎勵，包含容積獎勵、減免賦稅等，其施行申請期限，必須在 116年5月31日前提出申請。
ê為何要危老重建及都市更新，好處有哪些？
1.不受打房影響，土建融成數更高
2.稅金減免，不受房地合一稅影響
3.同樣條件的土地，創造更高的價值與坪效
4.可以合法採用外勞，不受缺工影響
5.政府主推政策，享有補助
ê哪種建築才符合危老重建條件呢？
1.在都市計畫範圍內，且不是歷史建築物
2.危險：結構安全未達最低等級
3.老舊：屋齡超過30年以上
(é建物經 100％土地及合法建築物所有權人同意，通過危老建築評估並確認符合資格即可申請建築執照開始重建與施工，小基地也能進行危老重建。
é善用快篩表，提高效率。 但要注意快篩表中沒有的土管退縮、畸零地、騎樓地、軍事航高限制。)
ê危老獎勵-稅賦減免
最高房屋稅減半12年 –以單棟透天來講相當於節省30~40萬稅金
ê 建築基地退縮建築者之容積獎勵額度，規定如下
一、
建築基地計畫道路及現有巷道退縮淨寬4 公尺以上建築，退縮部分以淨空設計及設置
無遮簷人行步道，且與鄰地境界線距離淨寬不得小於2公尺並以淨空設計:基準容積百分之十。
二、
建築基地自計畫道路及現有巷道退縮淨寬2 公尺以上建築，退縮部分以淨空設計及設置無遮簷人行步道，且與鄰地境界線距離淨寬不得小於2公尺並以淨空設計:基準容積百分之八。
前項各款所定容積獎勵額度，不得重複申請。
說明：建築基地退縮建築淨空設計應與街道銜接之處。須順平無高差，並不得有地下停車場坡道、樓 板、頂蓋、陽臺、造型板、雨遮等妨礙行人通行之構造物。
ê五大重點 (重建為大樓最好，高雄也適合第5點)
1.產權不複雜(重建計畫要100%地主同意)
2.面前道路夠寬(容積獎勵才可以發揮)
3.合法房屋30年以上且無電梯
4.法定容積要夠高(容積獎勵後效益更佳)
5.道路不寬容積不高也沒關係，稅務獎勵跟透天拉高也很棒(原址重建，住的更高更久更安全舒適)
ê危老重建優先開發區如何篩選?
1.蛋黃區 (既成發展區素地少、強度高)。
2.重大建設區(亞灣、衛武營、巨蛋、高醫)
3.交通建設區 (捷運、輕軌、地下化車站)
4.題材發展區 (三井、台積電、橋科)
ê應用---如何透過法令規定提高重建效益
同條件：實價登錄每坪25萬，營建成本每坪13萬
同參數：地下開挖率80%三層，高雄厝容積獎勵
條件相同，容積不同，土地價值大不同。
ê貸款資金
信保貸款額度--每戶以新臺幣300萬元為限。
信用保證專款--1.本部中央都市更新基金提撥財團法人中小企業信用保證基金專款。
2.設立都市危險及老舊建築物重建信用保證基金，辦理信用保證代位清償、攤付訴訟、強制執行費用及其他履行信用保證責任之支出。
ê台積電除了帶來房價的成長外對都市更新還有危老重建帶來什麼影響 ?
答：重建房價基期補漲。
由於台積電的進駐，高雄市公寓的漲勢成為六都最猛，年增13%
é台積電來之前，分回比例 35:65；建設公司65 住戶35。台北剛好相反，住戶較多，建設公司較少。
é台積電來之後，分回比例 55:45；建設公司45 住戶55，房價基期提高後，住戶分回明 顯跟著提高。雖然住戶可得到的比重增加，但如房價不斷攀升對市民未必是好事，因為年輕人買不起房。
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